Správu bytového domu definuje zákon č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení ustanovenie § 6.
(1) Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(2) Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
- prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
- služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
- vedenie účtu domu v banke,
- vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a
- iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Zo zákona vyplýva, že správa bytového domu môže byť realizovaná dvoma spôsobmi a to:
- správcom
- spoločenstvom vlastníkov
Nie je možné jednoznačne tvrdiť ktoré správa je výhodnejšia. Každá má svoje pre a proti.
Správa spoločenstva vlastníkov
Kvalita takejto správy veľmi závisí od skladby a aktivity vlastníkov v dome. Ak sa v dome nachádzajú vlastníci so vzdelaním a praxou v oblasti technickej, energetickej, právnej a ekonomickej a sú ochotní venovať časť svojho voľného času správe domu, môže byť táto forma skutočne tou ideálnou.
V praxi sa však táto situácia vyskytuje zriedkavo. Častokrát, aj keď sa daná odbornosť a ochota nájdu, dlho daným ľuďom nevydrží. Po 2-3 rokoch vlastníci tvoriaci predsedu a radu spoločenstva sami sa vzdajú a nových je problém presvedčiť. Otázna býva často aj cena za správu, keďže málokto zvykne obetovať svoj voľný čas zadarmo. Preto sa stáva, že poplatok spoločenstva býva vyšší ako predošlý poplatok správcovi.
Správa v rukách spoločenstva vlastníkov a správcu prostredníctvom mandátnej zmluvy
Niektoré spoločenstvá sa rozhodnú využívať služby správcu prostredníctvom mandátnej zmluvy. Výhoda tejto kombinácie je flexibilita rozhodovania spoločenstva (na rozdiel od domových schôdzí) a odborných kapacít správcu.
Nevýhodou je však býva vysoká cena za správu, keďže vlastníci platia orgány spoločenstva a navyše aj správcu.
Správa vykonávaná profesionálnym správcom rukách správcu
Pri výbere konkrétnej správcovskej spoločnosti, záleží na rozsahu a kvalite poskytovaných služieb, odbornosti a úrovne komunikácie.
Kvalitného správcu spoznáte podľa nasledovných znakov:
- rozsah objektov, ktoré spravuje narastá a spravuje aspoň 2000 bytov / nebyt. priestorov,
- má pozitívne referencie od aktuálnych zákazníkov,
- dokáže poskytovať na odbornej úrovni ekonomické, technické a právne služby,
- dokáže zabezpečiť štátne dotácie pri investičných projektoch,
- jeho pracovníci okamžite riešia závady a podnety.