Obnova bytových domov

V prvej etape tejto fázy je preto potrebné zhodnotiť technický stav bytového domu, to znamená urobiť diagnostikáciu tohto domu a na jej základe určiť priority a postupnosť prác. Pri zohľadnení technického stavu bytového domu je vhodné dodržiavať nasledovné priority, ktoré rešpektujú najmä hľadiská bezpečnosti a zdravia vlastníkov, resp. užívateľov bytov:

1. Obnova vystupujúcich konštrukcií (balkóny, lodžie, resp. vystupujúce konštrukcie schodiskového priestoru).
2. Výmena bytového jadra a vnútorných bytových rozvodov vody a kanalizácie.
3. Zateplenie strechy vrátane všetkých vystupujúcich strešných konštrukcií – strojovne výťahov.
4. Výmena otvorových konštrukcií.
5. Zateplenie obvodového plášťa bytového domu.
6. Výmena vykurovacích zariadení a hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy.
7. Výmena elektrických rozvodov.
8. Výmena výťahu, resp. modernizácia výťahu.
9. Obnova vnútorných povrchov a podláh v spoločných priestoroch.

Uvedená postupnosť rešpektuje stavebné a stavebnotechnické zásady pri obnove bytového domu, napr. zásadu prednostnej výmeny otvorových konštrukcií pred zatepľovacími prácami, nakoľko ich neskoršia výmena môže už zateplenú fasádu poškodiť. To však neznamená, že táto postupnosť musí byť vždy a všade dodržaná. Ako už bolo povedané, priority a aj postupnosť musia vždy vychádzať zo zistenia objektívneho technického stavu bytového domu.

Po zhodnotení technického stavu bytového domu, stanovení priorít a postupnosti prác sa vypracuje návrh programu obnovy bytového domu, ktorý sa prerokuje s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a posúdi sa jeho reálnosť najmä vzhľadom na možnosti jeho finančného zabezpečenia z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu (jeho aktuálna výška, možnosti jeho zvýšenia) a na možnosti získania iných zdrojov financovania (napr. úverové zdroje z bánk alebo stavebných sporiteľní, úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, dotačné zdroje štátu a pod.). Ďalšou etapou v tejto fáze je dohodnutie a schválenie definitívneho programu obnovy. A vo väzbe na to, rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov o odstránení systémovej poruchy a o zabezpečení financovania tejto stavby.

Systémová porucha je osobitným druhom obnovy na odstránenie ktorej je možné v súlade so zákonom č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dotáciách“) poskytnúť dotáciu. Zoznam druhov systémových porúch, ako aj povinný spôsob ich odstránenia je uvedený v § 6 a v prílohe č. 1 zákona o dotáciách. Existenciu systémovej poruchy musí v súlade s § 14 zákona o dotáciách preukázať odborný posudok vypracovaný autorizovanou osobou, ktorý obsahuje výsledky diagnostiky bytového domu s popisom systémovej poruchy, s rozsahom a stupňom poškodenia, návrh spôsobu odstránenia každej systémovej poruchy, ktorým sa zamedzí jej opakovaný vznik a orientačnú výšku nákladov na odstránenie systémovej poruchy. Následne pre stavbu odstránenia systémovej poruchy musí byť spracovaný evidenčný list systémovej poruchy.

Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi. Buď úplne z vlastných zdrojov alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky, vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky, vlastné zdroje + úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Poznámka: dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak by úver z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania mal slúžiť súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy.

V súvislosti s týmto rozhodnutím musia vlastníci bytov v prípade, ak na túto akciu nemajú vo fonde prevádzky, údržby a opráv dostatok finančných zdrojov, v súlade s § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov dvojtretinovou väčšinou rozhodnúť o úvere. Ak sa vlastníci bytov rozhodnú požiadať o poskytnutie dotácie musí teda ísť výlučne len o úver z komerčnej banky alebo úver zo stavebnej sporiteľne.

V prípade poskytnutia úveru z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania, žiadosť o poskytnutie dotácie na odstránenie systémovej poruchy musí obsahovať, okrem iného aj projekt odstránenia tejto poruchy. Projekt musí vypracovať odborne spôsobilá osoba (napr. stavebný inžinier pozemného staviteľstva, projektant, statik) a na jeho základe žiadateľ o dotáciu k podávaniu žiadosti o poskytnutie podpory na obnovu bytového fondu požiada príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia alebo o súhlas s vykonaním stavby na základe ohlásenia stavby.

Následne po vypracovaní projektovej dokumentácie a po vydaní právoplatného stavebného povolenia, resp. súhlasu s vykonaním stavby, je potrebné vybrať zhotoviteľa stavby, s ktorým žiadateľ uzavrie zmluvu o dielo. K obstarávacímnákladom stavby podľa § 8 zákona o dotáciách sa okrem nákladov stavby zahŕňajú aj náklady na projektové práce. V tejto súvislosti je potrebné upozorniť na častú chybu, ktorá sa vyskytuje v tom, že žiadateľ do zmluvy o dielo so zhotoviteľom stavby zahrnie okrem nákladov stavby aj náklady na projektové práce. Náklady za projektové práce musí žiadateľovi vyfakturovať projektant a tieto náklady sú súčasťou obstarávacích nákladov stavby.

Ďakujeme všetkým vlastníkom, ktorí nám dali svoju dôveru a splnomocnili nás v ich mene zrealizovať obnovu svojho bytového domu.